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Não bastassem a alta de custos, os problemas operacionais e o enfraquecimento da demanda, as incorporadoras imobiliárias ainda têm de lidar com um descrédito crescente em relação a seus balanços, cujas regras contábeis elas tanto lutaram para manter.

As incertezas em relação às empresas desse setor na bolsa, portanto, não se resumem ao futuro delas e do mercado imobiliário no Brasil, mas também ao passado, o que tem uma relação direta com a contabilidade do segmento.

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Entre as 15 maiores empresas do setor com capital aberto, oito estão com valor de mercado inferior ao patrimônio líquido - Brookfield, Even, Gafisa, PDG, Rossi, Tecnisa, Trisul e Viver (veja mais nesta página).

Ao longo de 2010, no ano final de transição do padrão contábil brasileiro para o internacional IFRS, as incorporadoras se mobilizaram por meio da Associação Brasileira das Companhias Abertas (Abrasca) para manter a regra contábil que permite o reconhecimento da receita ao longo da obra - e não somente na entrega das chaves, como é a prática mais comum na maioria dos países que segue o padrão internacional.

Tiveram o apoio do professor Eliseu Martins, um dos maiores especialistas em contabilidade do país, e venceram os auditores na batalha de argumentos para convencer a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de que esse era o método mais adequado aos contratos de compra e venda usados no Brasil.

O que talvez elas não esperassem é que isso tivesse como efeito colateral uma descrença séria em relação a seus balanços.

É evidente que a regra contábil não afeta o negócio em si. Ainda que a leitura brasileira do IFRS tivesse seguido a corrente mundial, os estouros de orçamento teriam ocorrido da mesma forma, assim como os distratos de clientes inadimplentes (veja detalhes sobre os ajustes mais comuns nesta página).

A diferença é que essas idas e vindas não transitariam pelo resultado das empresas, afetando o lucro líquido e a consequente distribuição de dividendos.

Os ajustes seriam feitos no processo de formação do estoque. Quando a receita fosse reconhecida, na entrega das chaves, seria reconhecida a margem final de cada projeto, com possibilidade bem menor de ajustes.

No exemplo mais evidente até agora, a Gafisa teve que estornar R$ 1,05 bilhão de receita em 2011 e outros R$ 160 milhões de 2010. Incluindo provisões para multas por atraso, provisões para devedores duvidosos e redução de valor terrenos contabilizados nos estoques, o efeito no lucro líquido foi negativo em R$ 889 milhões.

Considerando apenas o ajuste oficialmente feito pela Gafisa no lucro de 2010, de R$ 416 milhões para R$ 264 milhões, foram pagos R$ 36 milhões em dividendos além do que seria devido se a empresa quisesse pagar o mínimo obrigatório. O valor pago foi de R$ 99 milhões, mas pelo lucro corrigido seria de R$ 63 milhões.

A remuneração dos acionistas, portanto, foi feita sobre uma base de lucro que se mostrou maior que a real - ou ao menos maior do que devia naquele momento.

O mesmo argumento vale para a remuneração. A Gafisa não pagou bônus de curto prazo a seus principais executivos referentes ao resultado de 2011, que foi um prejuízo de R$ 944 milhões. Mas os diretores da companhia receberam bônus de R$ 2,79 milhões em 2010. O valor pago representou 53% do pagamento previsto caso as metas fossem plenamente atingidas.

É possível que, se os ajustes que derrubaram o lucro de 2010 em 36% tivessem sido reconhecidos a tempo, o bônus fosse menor.

No caso da PDG, outra empresa que teve que fazer ajustes de orçamento, existe uma previsão de que o bônus de curto prazo seja diferido por um ano, exatamente por conta do sistema de reconhecimento de receita. Dado o ciclo mais longo do setor, no entanto, há quem considere o prazo curto.

Dois defensores do reconhecimento da receita ao longo da obra que pediram para não se identificar argumentam que o problema não está na norma contábil, mas sim nos controles internos - ou na falta deles - das incorporadoras, que cresceram muito rapidamente e não conseguiram checar os orçamentos e o andamento das obras com a periodicidade devida.

O Secovi-SP, sindicato que representa as empresas do setor, faz questão de dizer que as discussões contábeis com a CVM foram lideradas pela Abrasca. Mas a entidade também defende a regra atual. "A metodologia contábil usada pelo setor não é perfeita, como qualquer outra, mas na opinião do Secovi-SP é a que melhor reflete a realidade economica das empresas, que é o objetivo da contabilidade", diz Alessandro Vedrossi, diretor da área incorporações e terrenos urbanos do sindicato.

Para ele, a alternativa de se reconhecer apenas na entrega das chaves poderia causar uma distorção até maior do que a que existe hoje. "Tem muita coisa acontecendo ao longo da obra, receitas, gastos etc. Se fizesse tudo no 'Habite-se', seria como ter uma empresa quase pré-operacional, já que os projetos demoram três ou até quatro anos."

Procuradas, Gafisa e PDG não se manifestaram.
 

Metade vale na bolsa menos que patrimônio líquido

Mais da metade das 15 principais incorporadoras imobiliárias do Brasil está valendo menos na bolsa que seu patrimônio líquido, sendo que cinco delas - Brookfield, Gafisa, Rossi, Trisul e Viver - estavam com essa relação abaixo de 50% no fim de junho.

Um quadro tão ruim não existia desde o pico da crise financeira internacional, quando o crédito, instrumento vital para o setor, secou no mundo todo.

Somadas, as 15 empresas tinham ao fim de junho valor de mercado de R$ 31,3 bilhões, montante R$ 22,9 bilhões menor que os R$ 54,3 bilhões que elas valiam, em conjunto, no fim de setembro de 2010 (pico alcançado ao se observar o fechamento dos trimestres). A queda, portanto, foi de 42%.

Esses R$ 31,3 bilhões representam 95% do patrimônio líquido somado dessas mesmas companhias em março, de R$ 33 bilhões.

Novamente, trata-se do índice mais baixo desde o primeiro trimestre de 2009.

É fato que o mercado acionário brasileiro como um todo está em um momento de baixa. E empresas de grande porte como Petrobras e Banco do Brasil também estão valendo menos que o patrimônio líquido.

Mas numa amostra de 231 companhias abertas (com mais de R$ 300 milhões de PL) da base da Economática, 32% eram negociadas abaixo do valor dos livros em 30 de junho.

Com um índice superior a 50%, portanto, o setor de construção está pior do que a média.

Em teoria, se uma empresa para de funcionar e converte em caixa todos os seus ativos e também paga seus compromissos com terceiros - fornecedores, bancos, empregados etc. -, sobra para os sócios o patrimônio líquido que aparece no balanço.

É com base nesse pressuposto que o valor patrimonial é muitas vezes é visto como um piso para as ações, ou um valor de referência para indicar desvalorização exagerada - embora na prática isso nem sempre seja verdade.

E ao se presumir que os sócios devem se beneficiar não apenas dos valores já registrados no balanço, mas também dos negócios futuros que ainda serão realizados pela companhia, o mais comum é que o valor de mercado de uma empresa supere seu patrimônio.

No setor de incorporação imobiliária, também em teoria, o valor de liquidação de uma empresa tende a ser ainda maior que o patrimônio dela, uma vez que nem todas suas vendas - e consequentes resultados - ficam registradas no balanço como contas a receber (somente a da parcela construída). Isso sem contar o potencial de valorização dos terrenos registrados como estoques ou o valor geral de vendas de empreendimentos que poderiam ser construídos neles.

Mas em contraponto, existe falta de confiança sobre a receita já reconhecida pelas empresas nos balanços ao longo da construção e também sobre o real tamanho do contas a receber das companhias listadas em bolsa. Nas teleconferências de resultados, as perguntas dos analistas cada vez mais se concentram nos ajustes contábeis feitos pelas empresas e menos em expectativas futuras do setor.

Isso ganha relevância quando se observa que os recebíveis de curto e longo prazo representam, em média, 48% do ativo total dessas companhias.

Ao comentar o preço das ações das empresas no mercado, o diretor da área incorporações e terrenos urbanos do Secovi-SP, Alessandro Vedrossi, ressaltou que as cotações dependem de diversos fatores, como a conjuntura macroeconômica global e local, as expectativas de crescimento do setor e a performance de cada empresa. "Apesar de os balanços serem usados para tentar refletir a realidade da companhia, o valor de mercado não é baseado só nos balanços, mas nos fundamentos da economia e setor", afirma o executivo.

No caso específico mais recente das incorporadoras, ele reconhece que as revisões de orçamentos significam que a empresa vai ter naqueles projetos uma rentabilidade menor que o esperado. "Mas ainda que algumas empresas tenham feito ajustes, o Secovi-SP não vê isso como algo sistêmico", diz Vedrossi. (FT)

 

Estouro de orçamento faz receita "andar para trás"

Não é raro que empresas do setor de incorporação imobiliária tenham que "desreconhecer" receita. Em um exemplo, é possível que a "empresa A" tenha receita acumulada de R$ 1 bilhão até o terceiro trimestre de um ano, e encerre o exercício com receita de R$ 800 milhões.

O principal motivo que leva a receita das incorporadoras a andar para trás em alguns momentos são os estouros de orçamentos de obras. O analista Andre Rocha, responsável pelo blog "O Estrategista", do site do Valor, explicou bem esse efeito na contabilidade das empresas no post "O impacto do estouro do orçamento na margem das incorporadoras", publicado em 23 de maio.

De forma simplificada, as empresas reconhecem a receita conforme a execução física e financeira da obra, referente apenas ao percentual vendido do empreendimento. Se 30% da obra foi executada e 30% do orçamento foi gasto, a empresa reconhece 30% dos custos e também 30% da receita correspondente dos imóveis vendidos, incluindo sua margem. Para esses registros, não importa qual percentagem do valor devido o comprador do imóvel já pagou antes da entrega das chaves à incorporadora - pode ter sido 5% ou 100%.

Caso a empresa tenha que rever o orçamento - porque os custos com mão de obra ou material de construção ficaram acima do previsto -, ela pode ter que admitir que o valor gasto até então não representa 30% do que será preciso gastar, mas apenas 20%, por exemplo. Assim, é preciso fazer um ajuste para baixo na receita, para que ela corresponda a apenas 20% do que foi vendido.

Quando isso ocorre, parte da receita é estornada, saindo do contas a receber e ficando fora dos livros - já que só fica como recebível no balanço a parcela já reconhecida como receita.

Os distratos também podem provocar estorno de receita e de contas a receber das incorporadoras, o que agrega mais insegurança sobre os valores registrados - e também têm acontecido.

Entre o lançamento de um empreendimento até a entrega das chaves, muitas vezes se passam mais de três ou quatro anos.

E muitas vezes o cliente que assina o contrato de compra e venda e paga um percentual do valor do imóvel até a entrega das chaves não tem condições de assumir o financiamento bancário para pagar o restante.

Quando isso ocorre, é preciso cancelar a venda, e, consequentemente, estornar a receita reconhecida até aquele momento referente aos contratos desfeitos.

Menos mal do que no estouro do orçamento, quando ocorre o distrato voltam tanto a receita quanto os custos reconhecidos.

O risco, nesse caso, é a empresa não conseguir revender o imóvel a um terceiro, ou o estoque ficar tão grande que a obrigue a reduzir os preços de revenda.

Do lado do passivo, também podem aparecer "surpresas" desagradáveis para os investidores.

Como houve atraso em muitas obras, mais do que dobrou o valor das contingências judiciais cíveis dessas empresas para as quais ainda não existe provisão.

Se as empresas tiverem que pagar esses valores, ou mesmo que façam acordos na hora da entrega das chaves, podem surgir gastos extraordinários no balanço. (FT)

CVM não fará mudança em orientação sobre norma
 

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) não tem nenhum tipo de estudo para mudar a Orientação nº 4 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (OCPC04), aprovada no fim de 2010 pelo órgão regulador.

É essa norma que deixa claro que as incorporadoras locais podem reconhecer a receita ao longo da obra e ao mesmo tempo dizer que seguem o padrão IFRS.

Segundo dois importantes especialistas em contabilidade ouvidos pelo Valor, enquanto essa regra estiver em vigor, não há alternativas para as empresas.

Isso significa que, caso elas quisessem ser mais conservadoras, registrando a receita somente nas chaves - mas sem mudar os contratos de compra e venda atuais -, elas passariam a descumprir a regra da CVM.

Também não existem alternativas para que se reconheça a receita ao longo das obras, mas não de forma linear, como ocorre hoje

A única pitada de conservadorismo poderia ser seguir a regra contábil americana, que permite o registro ao longo da obra, mas com regras mais rígidas para o início do reconhecimento.

Para que a receita seja reconhecida, o cliente precisa ter pago no mínimo 5% do valor do imóvel (já descontada uma eventual devolução por desistência) e a obra precisa atingir determinado nível para que a receita seja contabilizada, como a existência de fundação.

Segundo um especialista ouvido pelo Valor, no entanto, ainda que o IFRS dê mais liberdade para as empresas, alguns auditores poderiam questionar se seguir o US Gaap nesse ponto estaria de acordo o IFRS.

A CVM foi questionada sobre a existência de processos contra empresas e auditores sobre os casos recentes. Em nota, disse que não comenta casos específicos, mas que "acompanha e analisa todas as informações divulgadas pelas companhias abertas e adota as medidas julgadas pertinentes nos casos em que eventualmente se verifique descumprimento às normas aplicáveis". (FT)

Antes de entrar em vigor, nova regra gera dúvidas

A regra de reconhecimento de receita, não apenas das incorporadoras, mas de todos setores da economia, está em plena discussão hoje no mundo contábil.

O Fasb e o Iasb, órgãos responsáveis pelo padrão contábil americano US Gaap e pelo internacional IFRS, respectivamente, estão na reta final para criar um único pronunciamento para ser usado por praticamente todas as empresas do mundo reconhecerem receita.

"É um desafio brutal. Eles poderiam escrever 500 mil páginas, para não ter dúvida. Mas esse não é o espírito do Iasb, que prefere normas com princípios", afirma Paul Sutcliffe, sócio de auditoria da Ernst & Young Terco.

Ele conta que a rede internacional da EY mandou um comentário de mais de 100 páginas para o Iasb a respeito da última versão do projeto colocada em audiência pública. "O texto atual ainda deixa várias dúvidas em muitas situações", diz ele.

O plano básico do Iasb é que a receita seja registrada quando há a transferência do controle sobre um bem ou serviço, em detrimento da regra atual, que fala do controle, mas dá ênfase igual à transferência de riscos e benefícios.

No entanto, segundo Sutcliffe, pelo texto da última versão, alguns interpretam que a transferência de riscos e benefícios continua sendo um critério para reconhecer receita, especialmente em contratos de longo prazo, como os imobiliários. "Muita gente lê a norma e acha que pode usa reconhecer ao longo da obra. E muita gente acha que é apenas nas chaves", diz ele.

Foi nessa linha, de pedir clareza, que foi escrita a carta da EY ao Iasb. "Não pode ter uma norma que, mesmo antes de valer, ninguém entende se cumpre ou não. Mas acho que eles vão fazer ajustes para deixar mais claro", afirma.

Em relação à construção, a EY questionou sobre o ponto de vista na transferência de controle. Por que haveria casos em que o vendedor perde controle ao longo do tempo, mas não necessariamente o repassa ao comprador. (FT)