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Os aluguéis recebidos antecipadamente pelo locador, em razão de securitização de créditos imobiliários, devem ser reconhecidos como receita no cálculo do Imposto de Renda (IR) à medida que os recursos forem pagos pelo locatário. O entendimento da Receita Federal consta da Solução de Consulta Interna da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) nº 12.

Na operação de securitização de recebíveis imobiliários, um imóvel é construído sob demanda ("build to suit") para ser alugado por uma empresa por um longo período. A construtora fica, então, com um recebível (aluguel) de 20 anos, por exemplo. Esse valor pode ser adiantado, com deságio, por uma securitizadora.

O valor é adiantado por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses títulos são emitidos para a venda em mercado e, em troca, investidores recebem o aluguel do imóvel. "Para pessoas físicas, a grande vantagem é que há isenção de IR nos CRI", diz o advogado Lucas Dollo, do escritório Negrão, Ferrari, Bumlai, Chodraui Advogados.

A orientação aos fiscais foi bem recebida por advogados que atuam no setor. Para o tributarista Sérgio Presta, conselheiro do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf), o entendimento abre uma possibilidade de planejamento tributário. "É excelente receber uma antecipação financeira e poder amortizá-la em um longo prazo", afirma. "É um precedente para fundos de recebíveis."

De acordo com Lucas Dollo, o Fisco entendeu que a receita do contrato de locação tem que ser reconhecida pelo regime de competência. "Apesar da antecipação financeira, a receita auferida para fins contábeis e fiscais tem que ocorrer mês a mês", explica o advogado. Para ele, o entendimento está alinhado com as regras de contabilidade e a lei das sociedades anônimas e incentivará a securitização de créditos imobiliários.